10.15 부동산대책 규제지역 보도자료 발표내용 알아보기

2025년 10월 15일, 한국 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기 조정 및 과열 지역으로 지정하고 주택담보대출 한도를 대폭 축소하며 불법 부동산 행위 단속을 강화하는 주택 시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 조치는 주택 가격 급등과 거래 과열 속에서 정부가 시장 안정에 사활을 걸고 있다는 신호입니다.

지금까지 정부는 "공급 확대 → 시장 안정"이라는 입장을 반복해 왔지만, 규제 완화 요구와 불확실성 증가와 함께 주택 가격 상승에 대한 기대감이 시장에서 계속되고 있습니다.
이제 정부는 금융, 세금, 단속, 공급 전략을 동시에 적용하기로 결정했으며, 수요를 억제하고 투기를 억제하는 쪽으로 무게를 옮겼습니다.

오늘은 10.15 부동산대책 규제지역 보도자료 발표내용에 대해 알아보겠습니다.

10.15 부동산대책 도입 배경

2025년에는 서울과 경기도 일부 지역에서 주택 가격이 빠르게 확산되고 있습니다.
특히 거래량이 급격히 증가하고 최종 사용자뿐만 아니라 투자 목적의 수요 유입이 가시화되면서 시장 불안정성이 증가하고 있습니다.

정부는 이러한 상황을 "추가 주택 가격 인상 가능성을 배제하기 어렵다"고 판단했습니다
이에 따라 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 관계부처가 10월 15일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하였습니다.

이번 대책은 크게 네가지 축으로 구성됩니다.

규제 지역 확대 (서울 및 경기도 전역 12개 지역 지정)
부동산 금융에 대한 규제 강화
불법 행위에 대한 통제 및 감독 시스템 강화
수도권 주택 135만 가구 공급 가속화 및 과세 합리화

이 조치는 최근 '9.7 주택 공급 확대'에 대한 정부의 후속 조치와 함께 이루어졌습니다, 단기 시장 안정과 중장기 공급 기반 강화를 동시에 목표로 하는 종합 정책입니다.

10.15 부동산대책 규제지역

정부는 주택 시장 과열이 뚜렷한 지역에 대해 규제 구역을 대대적으로 확대 지정했습니다.

1. 새로 추가된 규제지역

서울: 기존 네 개의 자치구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)는 유지되며, 21개의 자치구
경기도: 과천시, 광명시, 성남시 (분당, 수정, 중원구), 수원시 (영통, 장안, 팔달구),
안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

결국, 서울과 경기도의 12개 주요 지역은 모두 "조정 대상 지역"과 "투기 과열 지역"입니다. 그리고 '토지 거래 허가 구역'으로 분류될 것입니다.

2. 규제 지역으로 지정될 경우 주요 변경 사항

청약 제한 강화: 구독 계정 가입 기간, 가구주 요건, 그리고 재작성 제한
전매제한 적용: 지정 공고일로부터 즉시 시행되며, 기존 분양권 보유자는 한 번만 재판매할 수 있습니다
정비사업 제한: 재건축 및 재개발 시 회원권 이전 금지, 회원 1인당 주택 1채 공급 제한
토지거래허가제 시행: 10월 20일부터 거래 전 관할 당국의 허가가 필요합니다

특히, 토지거래허가구역 지정은 부동산거래신고법 제10조에 따라 지정일로부터 5일 후에 효력이 발생합니다. 즉, 이 지정의 효력은 2025년 10월 20일에 발생합니다. 그 전에 계약이 체결된 경우, 해당 국가에서 허가하거나 거주할 의무는 적용되지 않습니다.

10.15 부동산대책 금융 규제 강화

최근 금리 인하 기대감과 유동성 확대로 인해 시장에 자금이 쏠리는 현상이 나타나고 있습니다. 정부는 이를 차단하기 위해 대출 규제를 강화하는 방안을 내놨습니다.

1. 주택담보대출(주담대) 한도 조정

15억 원 이하 주택: 기존과 동일하게 최대 6억 원
15억~25억 원 이하 주택: 한도 4억 원으로 축소
25억 원 초과 주택: 한도 2억 원으로 축소

즉, 고가주택일수록 대출을 줄여 과도한 자금 유입을 방지하겠다는 취지입니다.

2. 스트레스 금리 상향

대출 심사 시 적용되는 스트레스 금리를 기존 1.5% → 3.0%로 올립니다.
이는 향후 금리가 오를 가능성에 대비해 차주의 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하기 위한 조치입니다.

3. DSR 규제 강화

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
결국, 실질적인 대출 여력이 줄어들게 되는 셈입니다.

4. 은행권 위험가중치 상향

주담대의 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하며, 당초 내년 4월 시행 예정이던 조치를 2026년 1월로 앞당겨 조기 시행합니다.

정부는 이를 통해 ‘과도한 대출 유동성’이 주택시장으로 유입되는 것을 차단하고, 시장 안정성을 확보하겠다는 방침입니다.

부동산 불법 행위 '블록 소스' 및 정부 감독 시스템 운영 중

정부는 불법 행위를 근절하고 무역 질서를 확립하는 것을 또 다른 주요 조치의 일환으로 강조했습니다.
이를 위해 국무총리 소속의 '부동산 불법행위 감독 기구'가 설립되었습니다,
국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 관련 기관이 협력하는 범정부적 대응 체계를 구축합니다.

1. 국토교통부

허위 신고 및 가격 인상 활동에 대한 계획된 조사 실시
신고센터 운영을 통한 공공 신고 접수 및 조사 요청

2. 금융위원회

사업 대출 외의 실제 사업 대출 이용 실태 조사
대출 규제 우회 사례에 대한 검사 및 관리 강화

3. 국세청

30억 원 이상의 초고가 주택 거래 및 고가 선물 거래에 대한 전면 검증
시세조종 중개업소 집중 단속, 탈세 신고센터 운영
과열 지역의 탈세 정보를 수집하기 위해 전국 7개 지방 사무소에서 정보 수집 팀을 운영

4. 경찰청

전국 841명으로 구성된 전담팀이 '부동산 범죄 특별 단속'을 시작
단속 대상: 변동 주택 가격, 불법 청약, 재건축 및 재개발 비리 등

정부는 이러한 강력한 단속을 통해 공정하고 투명한 거래 질서를 확립합니다,
투기 자금의 유입을 차단하여 시장 신뢰를 회복할 것이라고 말했습니다.

수도권 135만 가구 공급

한편, 정부는 규제를 강화하면서 공급 기반을 강화하고 있습니다.
목표는 2026년부터 2030년까지 수도권에 총 135만 가구의 주택을 공급하는 것입니다.

도시정비법을 포함한 20개의 후속 법안을 제안하고 올해 말까지 통과를 추진
LH, SH, GH 등 공공기관과 지방자치단체가 참여하는 주택 공급 점검 TF의 정기 운영
서울에 있는 23만 가구의 오래된 영구 임대 주택이 매매 및 임대 혼합형으로 재건축될 예정
도심에 7,000개의 새로운 오피스텔형 매입 임대가 공급될 예정
서울성대야구장, 위례사업장 등 공공기관 부지를 활용해 4,000대를 추가로 공급할 예정
수도권 공공택지에 남은 5,000채는 올해 안에 분양, 내년에 예정된 27만 대 중 일부는 올해 말까지 발표

또한, 우리는 30,000개의 새로운 공공 주택 단지의 위치 발표를 검토하고 있습니다,

서리풀지구(20,000호), 과천지구(10,000호) 등 강남권 인근의 우수한 입지는 보상과 부지 조성을 늘려 부지 조성을 가속화할 것입니다.

이러한 공급 확대는 단순히 물량을 늘리는 것만이 아닙니다,
주거 사다리를 복원하고 수요 지향적인 시장을 형성하는 기반으로 평가받고 있습니다.

10.15 부동산 대책 요약

구분	내용
전매제한 적용 시점	지정 공고일부터 즉시 적용, 기존 분양권 보유자는 1회 한해 전매 허용
청약 규제 강화 시점	공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 적용
정비사업 규제 내용	조합원 지위양도 제한, 조합원 1주택 공급 제한
토지거래허가구역 효력 시점	10월 20일부터 적용, 그 이전 계약은 허가 의무 없음